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Novas regras para IBS e CBS trazem critérios específicos para proprietários de imóveis, empresas e contratos de locação. Entenda quem poderá ser tributado e quais cuidados serão necessários.
A Reforma Tributária está transformando a maneira como bens e serviços serão tributados no Brasil. E essas mudanças também alcançarão o mercado imobiliário, especialmente as operações de aluguel de imóveis residenciais e comerciais.
Com a chegada do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), surgem dúvidas entre proprietários, investidores e empresas: quem recebe aluguel terá que pagar mais impostos? As regras serão iguais para pessoas físicas e jurídicas? O que acontecerá com os contratos já existentes?
A resposta depende de alguns fatores, como a quantidade de imóveis, o valor recebido, o tipo de locação e o enquadramento tributário do proprietário.
A principal informação é que nem todos os aluguéis estarão sujeitos aos novos tributos.
O que muda na tributação dos aluguéis?
Atualmente, os rendimentos de aluguel seguem regras tributárias diferentes conforme o proprietário seja pessoa física ou jurídica.
Com a Reforma Tributária, a locação de imóveis passa a integrar as operações que podem estar sujeitas ao IBS e à CBS, dentro de um regime específico para o setor imobiliário.
Isso não significa, entretanto, que qualquer pessoa que alugue uma casa, apartamento ou imóvel comercial será automaticamente tributada pelos novos impostos.
A legislação estabelece critérios próprios para pessoas físicas e regras específicas para as empresas.
Pessoa física: quem terá que pagar IBS e CBS sobre o aluguel?
Para as pessoas físicas, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece dois requisitos que, em regra, precisam ser atendidos simultaneamente, considerando o ano-calendário anterior:
- A receita anual com locação, cessão onerosa ou arrendamento deve ultrapassar o limite legal, cujo valor original foi fixado em R$ 240 mil;
- As operações devem envolver mais de três imóveis distintos.
O limite de receita é atualizado pelo IPCA. Portanto, o valor aplicável em cada período deverá ser confirmado.
Entenda com exemplos
Exemplo 1 – Proprietário com dois imóveis
Uma pessoa possui dois apartamentos alugados e recebe R$ 300 mil por ano.
Mesmo com uma receita elevada, ela não atende ao requisito de possuir mais de três imóveis distintos nas operações.
Nesse cenário, não se enquadra no IBS e na CBS pelo critério específico das locações.
Exemplo 2 – Proprietário com quatro imóveis
Outra pessoa possui quatro imóveis alugados e recebe R$ 400 mil por ano.
Nesse caso, considerando a receita do ano anterior e o limite atualizado, ela poderá se enquadrar como contribuinte do IBS e da CBS.
Existe, ainda, uma regra de enquadramento no próprio ano quando a receita ultrapassa em mais de 20% o limite atualizado, observada também a quantidade de imóveis exigida.
Importante: esses limites dizem respeito ao IBS e à CBS. Eles não representam isenção do Imposto de Renda sobre os aluguéis.
E para as empresas que recebem aluguel?
Para as pessoas jurídicas que apuram IBS e CBS pelo regime regular, a tributação das locações segue o regime específico de bens imóveis.
Diferentemente das pessoas físicas, não se aplicam os limites de três imóveis e R$ 240 mil para definir a incidência sobre essas operações.
Isso pode alcançar empresas imobiliárias, administradoras de patrimônio próprio e outras organizações que obtenham receitas com locação de imóveis.
Entretanto, a legislação também prevê mecanismos para reduzir a tributação.
Redução de 70% nas alíquotas
Um dos principais benefícios previstos para o setor é a redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
Na prática, isso significa que serão utilizados apenas 30% das alíquotas que seriam normalmente aplicáveis à operação.
É importante compreender que essa redução não significa um desconto de 70% no valor do aluguel. O benefício é aplicado sobre as alíquotas dos novos tributos.
Aluguel residencial terá um benefício adicional
Além da redução das alíquotas, a legislação criou o chamado redutor social, destinado às locações de imóveis para uso residencial realizadas por contribuintes do regime regular.
O benefício permite deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS um valor originalmente fixado em R$ 600 por mês, por imóvel, atualizado pelo IPCA.
Como funciona na prática?
Imagine uma empresa que alugue um apartamento residencial por R$ 3.000 mensais.
Considerando apenas o valor original do redutor social, teríamos:
Valor do aluguel: R$ 3.000,00
Redutor social: R$ 600,00
Base após o redutor: R$ 2.400,00
A partir dessa base, seriam aplicadas as alíquotas de IBS e CBS já com a redução prevista para a locação.
Esse exemplo é ilustrativo, pois o redutor deverá ser considerado pelo valor atualizado aplicável e a apuração efetiva depende das demais regras legais.
O benefício não se aplica às locações destinadas exclusivamente a atividades comerciais.
E os aluguéis de salas comerciais, lojas e galpões?
As locações comerciais também estão contempladas pela redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS, quando sujeitas ao regime específico.
Isso significa que empresas proprietárias de salas comerciais, galpões industriais, centros logísticos e outros imóveis destinados a atividades empresariais deverão avaliar os efeitos da nova tributação.
Para as empresas locatárias, ou seja, aquelas que pagam aluguel para desenvolver suas atividades, também existem pontos de atenção.
Dependendo do regime tributário e das condições da operação, poderá existir direito ao aproveitamento de créditos de IBS e CBS relacionados ao aluguel pago.
Esse aproveitamento não será automático. Será necessário verificar se houve incidência dos tributos, a documentação fiscal e os requisitos legais para o crédito.
Por isso, a Reforma Tributária deverá ser analisada tanto por quem recebe quanto por quem paga aluguel.
Aluguel por temporada também muda?
Sim, mas existem regras específicas.
A legislação estabelece que a locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte enquadrado no regime regular, seguirá o tratamento tributário aplicável aos serviços de hotelaria.
Esse enquadramento pode alcançar determinadas operações de aluguel por temporada.
Entretanto, disponibilizar um imóvel em plataformas digitais ou realizar uma locação de curta duração não transforma automaticamente qualquer pessoa física em contribuinte do IBS e da CBS.
Os critérios legais de enquadramento continuam sendo fundamentais.
Contratos antigos poderão ter tributação diferenciada
Outro ponto que merece atenção envolve os contratos de locação firmados antes da entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025.
O artigo 487 prevê a possibilidade de opção por um regime específico, com recolhimento conjunto de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida, para determinados contratos por prazo definido.
Essa possibilidade exige o cumprimento de condições legais, incluindo a data de assinatura e os requisitos de comprovação.
Para contratos residenciais elegíveis, o regime poderá ser aplicado até o encerramento do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
Já os contratos não residenciais podem ter tratamento durante o prazo original, desde que sejam atendidas as condições legais de documentação e registro ou disponibilização.
A opção também possui limitações, como a impossibilidade de utilizar o redutor social e de aproveitar créditos vinculados à operação submetida ao regime.
Por isso, antes de escolher esse modelo, é importante realizar uma análise individualizada dos contratos.
O Imposto de Renda sobre aluguel vai acabar?
Não.
A Reforma Tributária do Consumo não elimina a tributação dos rendimentos de aluguel pelo Imposto de Renda.
Para as pessoas físicas, continuam existindo as regras de apuração pelo Carnê-Leão, quando o aluguel é recebido de outra pessoa física, e de retenção na fonte, quando o pagamento é feito por pessoa jurídica, conforme a legislação aplicável.
Para as empresas, as receitas de locação também continuam sujeitas às regras de IRPJ e CSLL, conforme o regime de tributação adotado.
Portanto, é fundamental não confundir os novos tributos sobre o consumo com a tributação da renda.
Quando as mudanças começam a valer?
A implementação da Reforma Tributária será gradual.
Em 2026, o IBS e a CBS estão em fase de testes, com regras de dispensa de recolhimento para os contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias aplicáveis.
O cronograma oficial também prevê, a partir de 1º de dezembro de 2026, a utilização da NFS-e para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, observada a obrigatoriedade aplicável a cada contribuinte.
Isso não significa que todo proprietário pessoa física precisará emitir nota fiscal.
Em 2027, começa a etapa de cobrança da CBS, enquanto o IBS permanece em fase de transição. A implementação integral do novo sistema ocorrerá gradualmente até 2033.
Assim, o momento atual é importante para revisar contratos, identificar o enquadramento tributário e preparar os controles fiscais.
Como proprietários e empresas podem se preparar?
A preparação não deve ficar limitada ao cálculo dos novos impostos.
O primeiro passo é compreender como cada operação será tratada e quais informações serão necessárias.
Entre as principais providências estão:
- Organizar os contratos e identificar a finalidade residencial ou comercial de cada imóvel;
- Levantar as receitas anuais de locação e verificar os critérios legais de enquadramento;
- Avaliar os contratos antigos que possam se beneficiar do regime opcional;
- Revisar os sistemas de gestão, os documentos fiscais e os possíveis impactos sobre custos, créditos e preços.
Para empresas que utilizam imóveis alugados em suas operações, também será importante analisar os contratos com fornecedores e os reflexos financeiros da transição.
A Reforma Tributária vai aumentar o valor dos aluguéis?
Não é possível afirmar que haverá aumento generalizado.
Os impactos dependerão do perfil do proprietário, do regime tributário, da finalidade do imóvel e das características de cada contrato.
A própria legislação prevê mecanismos de redução da tributação, como as alíquotas reduzidas e o redutor social nas locações residenciais.
Por outro lado, a necessidade de adaptação documental, fiscal e contratual exige atenção.
O mais importante é evitar decisões baseadas em informações genéricas ou em interpretações de que todos os aluguéis passarão a ser tributados da mesma forma.
Conte com a Juscon para se preparar
A Reforma Tributária representa uma mudança importante na tributação das operações imobiliárias e na gestão fiscal das empresas.
Entender as novas regras com antecedência é essencial para avaliar impactos financeiros, revisar contratos e garantir uma transição organizada.
A Juscon acompanha as mudanças da legislação e está preparada para orientar empresas e proprietários na análise dos impactos da Reforma Tributária, contribuindo para decisões mais seguras e um planejamento tributário adequado.
Sua empresa possui imóveis alugados ou utiliza imóveis de terceiros? Converse com a equipe da Juscon e entenda como as novas regras poderão impactar suas operações.
Fontes e referências
Legislação: Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado — Câmara dos Deputados, especialmente os arts. 251, 253, 255, 260, 261 e 487; e Decreto nº 12.955/2026 — Regulamento da CBS.
Orientações oficiais: Receita Federal — Reforma Tributária e Cadastro Imobiliário Brasileiro; Cronograma dos documentos fiscais eletrônicos; e Receita Federal — Carnê-Leão.
Conteúdo elaborado com base na legislação e nas orientações consultadas em 11 de novembro de 2026. Os valores sujeitos à atualização monetária deverão ser confirmados no período de aplicação.