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Reforma Tributária muda a rotina de locadores, inclui as operações imobiliárias no IBS e na CBS e cria novas obrigações fiscais para pessoas físicas e jurídicas.
A NFS-e para aluguel de imóveis será obrigatória a partir de dezembro de 2026. Entenda as regras para pessoas físicas, empresas e holdings imobiliárias.
Uma mudança importante na tributação do mercado imobiliário já tem data para começar. A partir de 1º de dezembro de 2026, a emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica, NFS-e, passa a ser obrigatória nas operações de locação de bens móveis e de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, conforme estabelecido pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026.
A medida faz parte da implementação da Reforma Tributária do Consumo e representa uma mudança significativa para proprietários, empresas patrimoniais, holdings imobiliárias e demais contribuintes que exploram economicamente a locação de imóveis.
Até então, o aluguel do imóvel em si não seguia a lógica tradicional de emissão de NFS-e vinculada ao ISS. A Lei Complementar nº 116/2003 determina a incidência do ISS sobre os serviços previstos em sua lista, e a simples locação do bem não era tratada como uma prestação de serviço sujeita ao imposto municipal.
O que muda com a Reforma Tributária no aluguel de imóveis?
A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu expressamente a locação, o arrendamento e outras operações onerosas com bens no campo de incidência do IBS e da CBS. Com isso, o aluguel passa a integrar a nova estrutura de tributação sobre o consumo quando realizado por contribuinte enquadrado no regime.
Essa mudança não significa simplesmente substituir o ISS pelo IBS e pela CBS. Na realidade, a locação pura do imóvel não era tributada pelo ISS. O que ocorre agora é a criação de uma nova incidência tributária, acompanhada de obrigações acessórias, documentação fiscal, controles de créditos e débitos e necessidade de revisão dos processos administrativos relacionados aos contratos de aluguel.
A NFS-e é uma das manifestações mais visíveis dessa transformação.
Pessoa física que recebe aluguel terá que emitir nota fiscal?
Não necessariamente.
Para a pessoa física, a legislação estabeleceu critérios específicos para determinar quando ela será considerada contribuinte regular do IBS e da CBS nas operações imobiliárias.
No caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento, considerando o ano-calendário anterior, é necessário que ocorram simultaneamente duas condições:
- A receita dessas operações ultrapasse o valor legal de referência de R$ 240 mil, sujeito à atualização prevista na legislação; e
- As operações envolvam mais de três imóveis distintos.
Portanto, não basta possuir quatro imóveis se a receita não superar o limite estabelecido. Da mesma forma, ultrapassar o limite de receita sem envolver mais de três imóveis não gera, por essa regra, o enquadramento.
Há ainda uma regra para o próprio ano-calendário. A pessoa física também poderá passar à condição de contribuinte se a receita de locação superar em 20% o limite aplicável, desde que seja atendido o requisito relativo à quantidade de imóveis.
Outro ponto relevante é que, desde julho de 2026, pessoas físicas enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS devem se inscrever no CNPJ. A Receita Federal esclarece que essa inscrição tem finalidade cadastral e de controle dos novos tributos e não transforma a pessoa física em pessoa jurídica.
O Imposto de Renda também não desaparece. Os rendimentos de aluguel continuam sujeitos às regras do IRPF. Em 2026, a tabela progressiva mensal mantém alíquota máxima nominal de 27,5%, observadas as reduções e demais regras aplicáveis ao cálculo do imposto.
E as empresas e holdings imobiliárias?
Para pessoas jurídicas, a atenção deve ser ainda maior.
Os limites de receita e quantidade de imóveis estabelecidos especificamente para pessoas físicas não funcionam como uma franquia para as empresas. A pessoa jurídica que realiza operações de locação deve analisar seu enquadramento no regime do IBS e da CBS independentemente desses limites.
Isso é especialmente relevante para holdings patrimoniais e imobiliárias, empresas criadas para administrar imóveis próprios e negócios que concentram parcela relevante de sua receita em aluguéis.
Além da incidência tributária, será necessário avaliar contratos, sistemas de gestão, emissão de documentos fiscais, composição da base de cálculo e aproveitamento de créditos.
A legislação estabelece, inclusive, tratamento diferenciado para o setor imobiliário. Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, há previsão de redução de 70% das alíquotas aplicáveis dentro do regime imobiliário. Para locações residenciais, também existe redutor social específico sobre a base de cálculo, observadas as condições legais.
Por isso, analisar apenas uma possível “alíquota cheia” do IBS e da CBS pode levar a conclusões incorretas sobre o impacto efetivo da Reforma Tributária no aluguel.
Atenção: dezembro de 2026 traz obrigação fiscal, mas 2026 é ano de teste
Existe um detalhe importante.
A Receita Federal definiu 2026 como período de teste da implantação do IBS e da CBS. Segundo as orientações oficiais, o contribuinte que cumprir corretamente as obrigações acessórias e emitir os documentos fiscais de acordo com as normas vigentes estará dispensado do recolhimento do IBS e da CBS durante 2026.
Assim, para as locações, 1º de dezembro de 2026 deve ser visto principalmente como um marco operacional e de conformidade, preparando contribuintes, sistemas e contratos para a nova estrutura tributária.
Também existe uma exceção importante no próprio Ato Conjunto: para contribuintes optantes pelo Simples Nacional, a obrigatoriedade prevista no ato começa em 1º de janeiro de 2027.
O que proprietários e empresas devem fazer agora?
Esperar dezembro para avaliar a situação pode aumentar o risco de erros.
Quem possui patrimônio imobiliário relevante deve começar a mapear imóveis e contratos, identificar quem será o efetivo contribuinte, revisar receitas de locação, verificar cadastros, avaliar sistemas de emissão de documentos fiscais e estudar o impacto do novo modelo sobre sua estrutura.
Também é recomendável revisar cláusulas contratuais relacionadas a tributos, reajustes, condomínio, IPTU, despesas reembolsáveis e demais valores cobrados do locatário.
A Reforma Tributária transforma a locação imobiliária em uma operação muito mais integrada ao sistema fiscal digital.
A nova NFS-e é apenas a parte mais visível dessa mudança.
Para pessoas físicas com vários imóveis, empresas patrimoniais e holdings imobiliárias, o momento é de avaliar não apenas quanto poderá ser pago de IBS e CBS no futuro, mas também como contratos, cadastros, sistemas, documentos fiscais e controles deverão funcionar dentro da nova realidade tributária.
Fontes consultadas
- Receita Federal do Brasil e Comitê Gestor do IBS: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União em 31 de julho de 2026.
- Presidência da República: Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado pelas alterações posteriores, incluindo a LC nº 227/2026.
- Comitê Gestor do IBS: Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026, especialmente as regras aplicáveis às operações imobiliárias e ao enquadramento das pessoas físicas.
- Receita Federal: Orientações da Reforma Tributária para 2026, incluindo obrigações acessórias, cadastro de pessoas físicas contribuintes e dispensa de recolhimento no ano de teste.
- Receita Federal: Tabela de tributação do IRPF aplicável em 2026 e orientações sobre rendimentos de aluguel.
- Presidência da República: Lei Complementar nº 116/2003, que disciplina o ISS.