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Com a chegada da CBS, empresas que possuem imóveis precisam revisar custos de aquisição, documentos e valores de referência para evitar impactos tributários em vendas futuras.
A Reforma Tributária traz mudanças importantes para as empresas que possuem imóveis em seu patrimônio. E um dos cuidados mais relevantes deve começar antes de 2027: organizar o histórico de aquisição e os valores de cada imóvel.
Isso porque a nova legislação prevê um mecanismo chamado redutor de ajuste, que poderá diminuir a base de cálculo dos novos tributos nas operações de venda de imóveis.
Para empresas patrimoniais, holdings e negócios com imóveis registrados em seu ativo, essa revisão pode fazer diferença na tributação de futuras alienações.
O que é o redutor de ajuste?
O redutor de ajuste é um mecanismo previsto na Lei Complementar nº 214/2025 para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS nas operações imobiliárias abrangidas pelo regime regular.
Na prática, ele considera determinados valores vinculados ao imóvel, evitando que toda a receita da alienação seja utilizada como base tributável.
Atenção: o redutor não representa um crédito tributário mensal e não pode ser utilizado automaticamente para reduzir a tributação dos aluguéis.
Por que a data de 31 de dezembro de 2026 é importante?
Para os imóveis que já pertencem à empresa nessa data, a legislação estabelece duas possibilidades para determinar o valor inicial do redutor:
- Utilizar o custo de aquisição do imóvel, devidamente atualizado;
- Optar pelo valor de referência oficial, quando aplicável.
A comparação poderá revelar diferenças relevantes.
Imagine um imóvel com custo de aquisição atualizado de R$ 900 mil e valor de referência oficial de R$ 1,2 milhão.
Nesse exemplo, a diferença entre os valores é de R$ 300 mil. A escolha da alternativa aplicável poderá influenciar a base de cálculo de uma futura venda, dependendo das condições da operação.
Portanto, revisar os valores não significa aumentar contabilmente o imóvel, mas identificar corretamente a base permitida pela legislação para fins tributários.
Como funciona a atualização do custo?
O Decreto nº 12.955/2026 estabelece critérios para atualização dos valores históricos.
Para o período de 1980 até dezembro de 2026, utiliza-se o IPCA. Para períodos anteriores, até 1979, aplica-se o IPC-Fipe.
O redutor constituído também continuará sendo atualizado até a data em que o tributo incidente sobre a alienação for devido.
Por isso, contratos, escrituras, comprovantes de pagamento e registros de custos devem ser preservados.
E os imóveis que ainda estão em construção?
Os imóveis em construção em 31/12/2026 possuem tratamento específico.
Nesse caso, devem ser analisados o custo de aquisição do imóvel sobre o qual a obra é realizada e os gastos admitidos com bens e serviços adquiridos antes de 2027, devidamente documentados e atualizados.
Dessa forma, a comparação entre custo de aquisição e valor de referência não deve ser aplicada automaticamente aos imóveis em construção.
Qual é a relação com o CIB e o Sinter?
A Reforma Tributária também amplia a importância das informações cadastrais dos imóveis.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) funciona como um identificador único de cada imóvel, enquanto o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) integra informações cadastrais, fiscais e territoriais.
O valor de referência oficial será disponibilizado nessa estrutura.
É importante compreender que o valor venal do IPTU, uma avaliação imobiliária particular ou o preço anunciado para venda não substituem automaticamente o valor de referência previsto na legislação.
O que as empresas precisam organizar agora?
Antes do encerramento de 2026, é recomendável realizar um levantamento individualizado dos imóveis e reunir:
- Escrituras, matrículas e contratos de aquisição;
- Datas e valores efetivamente pagos;
- Comprovantes de ITBI e laudêmio, quando existentes;
- Notas fiscais e documentos relacionados às construções;
- Gastos com melhorias, obras e demais despesas admitidas;
- Registros contábeis e documentação que permita reconstruir o histórico do imóvel.
Essas informações permitirão avaliar o enquadramento de cada bem, calcular os valores atualizados e examinar a alternativa tributária aplicável.
A análise também deve considerar eventuais regimes opcionais de transição, especialmente nas atividades de incorporação e loteamento, que possuem regras próprias.
Preparação antecipada pode evitar custos futuros
A Reforma Tributária não exige apenas adaptações na emissão de documentos fiscais. Ela também torna fundamental a revisão das informações patrimoniais das empresas.
O principal cuidado é não deixar a reconstrução do histórico dos imóveis para o momento da venda.
Com documentação organizada e cálculos adequados, a empresa poderá avaliar suas alternativas tributárias com maior segurança.
A Juscon acompanha os impactos da Reforma Tributária e auxilia empresas na revisão de seus procedimentos contábeis e fiscais, contribuindo para um planejamento mais seguro diante das novas regras.
Para entender os demais impactos sobre vendas, aluguéis e investimentos, confira também nosso artigo: Reforma Tributária no setor imobiliário: o que muda para vendas, aluguéis e investimentos.
Fontes oficiais
- Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado – especialmente arts. 256 a 258.
- Decreto nº 12.955/2026 – arts. 366 a 375.
- Receita Federal – Sinter e CIB.
Legislação consultada em 20/10/2026.
Reforma Tributária no setor imobiliário: o que muda para vendas, aluguéis e investimentos | Juscon – Assessoria Contábil