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Doação de imóveis cresce em 2026: entenda as mudanças no ITCMD e os cuidados antes de antecipar a herança
A possibilidade de mudanças na tributação sobre heranças e doações está levando muitas famílias brasileiras a anteciparem a transferência de imóveis para filhos e outros herdeiros.
Em 2025, foram realizadas 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis no Brasil, o maior número da série histórica. O volume representa um crescimento de 59% em comparação com 2020, segundo dados do Colégio Notarial do Brasil. Nos primeiros meses de 2026, a procura continuou elevada.
O principal motivo é a mudança nas regras do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, o ITCMD. Entretanto, antes de transferir uma casa, apartamento, terreno ou sala comercial, é importante compreender que a doação envolve muito mais do que uma possível economia tributária.
Dependendo do caso, a operação pode gerar ITCMD, Imposto de Renda, despesas com escritura e registro, além de consequências familiares e patrimoniais que precisam ser avaliadas com cuidado.
O que é o ITCMD?
O ITCMD é um imposto estadual cobrado em duas situações principais:
- Quando uma pessoa recebe bens ou direitos por herança;
- Quando uma pessoa recebe gratuitamente um bem ou direito por doação.
Na doação de um imóvel, por exemplo, o contribuinte normalmente é a pessoa que recebe o bem, chamada de donatária. As regras específicas, as isenções, os procedimentos e as alíquotas são definidos pela legislação de cada Estado.
O imposto também pode alcançar dinheiro, investimentos, participações em empresas, veículos e outros direitos transmitidos gratuitamente.
O que mudou com a Reforma Tributária?
A Emenda Constitucional nº 132/2023 determinou que as alíquotas do ITCMD sejam progressivas de acordo com o valor do quinhão, do legado ou da doação. Em termos simples, patrimônios de maior valor deverão ficar sujeitos a percentuais mais elevados do que transmissões menores.
A Lei Complementar nº 227, publicada em janeiro de 2026, detalhou as normas gerais do imposto. Entre os principais pontos, estabeleceu que:
- A base de cálculo do ITCMD será o valor de mercado do bem ou direito transmitido;
- As alíquotas serão progressivas;
- Cada faixa de valor deverá ser tributada de forma sucessiva;
- Doações feitas entre o mesmo doador e donatário poderão ser somadas dentro do período definido pela legislação estadual.
A alíquota máxima atualmente permitida continua sendo de 8%, conforme limite fixado pelo Senado Federal. Existe uma proposta em tramitação para atualizar o modelo de alíquotas máximas, mas ela ainda não foi aprovada.
A doação de imóveis ficará necessariamente mais cara?
Não em todos os casos.
A progressividade pode aumentar o imposto para transmissões de maior valor, especialmente nos Estados que atualmente utilizam uma única alíquota. Por outro lado, dependendo das faixas que forem aprovadas, doações menores poderão receber percentuais inferiores aos atuais.
Portanto, não é correto afirmar que toda doação ficará automaticamente mais cara. O efeito dependerá de fatores como:
- Valor do imóvel;
- Estado onde o imóvel está localizado;
- Faixas e alíquotas aprovadas pela legislação estadual;
- Existência de isenções;
- Quantidade de beneficiários;
- Forma utilizada para estruturar a doação.
A legislação federal definiu as diretrizes gerais, mas cada Estado ainda precisa adequar suas próprias regras e estabelecer as respectivas faixas de tributação.
Como está o ITCMD em São Paulo?
Até julho de 2026, a legislação paulista continua estabelecendo uma alíquota fixa de 4% sobre a base de cálculo do ITCMD. A regra permanece prevista na Lei estadual nº 10.705/2000 e no regulamento do imposto.
Há projetos em tramitação na Assembleia Legislativa de São Paulo para instituir a progressividade. O Projeto de Lei nº 409/2025, por exemplo, propõe percentuais entre 1% e 4%, conforme o valor transmitido, mas permanece em análise e ainda não se transformou em lei.
Isso significa que, neste momento, não existe uma lei paulista em vigor elevando automaticamente a alíquota do ITCMD para 8%.
Outro ponto importante é a base de cálculo. A legislação de São Paulo já determina que o chamado “valor venal” corresponde ao valor de mercado do imóvel na data da doação, sendo o valor utilizado para o IPTU apenas um limite mínimo.
Em maio de 2026, a própria Secretaria da Fazenda de São Paulo reafirmou esse entendimento: o valor declarado deve representar o valor efetivo de mercado e pode ser revisto pelo Fisco.
Por isso, utilizar automaticamente apenas o valor do IPTU, quando ele estiver muito abaixo do preço praticado no mercado, pode trazer risco de cobrança complementar, multa e juros.
Existe uma “última janela” para doar imóveis pelas regras atuais?
Em Estados que ainda possuem alíquota fixa, 2026 pode representar um período relevante para análise do planejamento sucessório. No entanto, isso não significa que todas as famílias devam correr imediatamente ao cartório.
Uma eventual lei estadual que aumente o imposto deverá respeitar, em regra, dois princípios constitucionais:
- Anterioridade anual: o aumento não pode ser cobrado no mesmo exercício financeiro em que a lei foi publicada;
- Anterioridade de 90 dias: a cobrança deve aguardar pelo menos 90 dias após a publicação da lei.
O Supremo Tribunal Federal reconhece que, como regra, a instituição ou o aumento de tributos deve observar essas duas limitações.
Assim, uma lei estadual publicada em 2026 não poderia aumentar o ITCMD ainda durante o próprio ano de 2026. A data exata para início da cobrança dependeria da publicação da lei e do cumprimento simultâneo dos prazos constitucionais.
Ainda assim, a situação precisa ser acompanhada Estado por Estado. Não existe uma única data nacional que altere automaticamente todas as alíquotas.
O valor de mercado pode aumentar o imposto?
Pode.
Considere, como exemplo simplificado, um imóvel registrado na prefeitura por R$ 400 mil, mas que poderia ser vendido no mercado por aproximadamente R$ 800 mil.
Com uma alíquota de 4%, os resultados seriam:
- Imposto sobre R$ 400 mil: R$ 16 mil;
- Imposto sobre R$ 800 mil: R$ 32 mil.
A diferença é significativa. Entretanto, o contribuinte não deve simplesmente escolher o menor valor.
A Lei Complementar nº 227/2026 estabeleceu nacionalmente o valor de mercado como base de cálculo. Em São Paulo, como vimos, esse conceito já estava previsto na legislação estadual. O Fisco pode contestar valores muito inferiores aos praticados em imóveis semelhantes.
Uma avaliação adequada deve considerar localização, metragem, padrão construtivo, estado de conservação, destinação e preços efetivamente praticados na região.
Doação com reserva de usufruto pode ser uma alternativa?
Uma das estruturas mais utilizadas no planejamento sucessório é a doação da nua-propriedade com reserva de usufruto.
Nessa modalidade, os filhos ou demais beneficiários passam a ser os proprietários do imóvel, mas o doador mantém o direito de:
- Residir no imóvel;
- Utilizar o bem;
- Alugá-lo;
- Receber os rendimentos enquanto o usufruto estiver vigente.
Essa alternativa pode permitir a organização antecipada da sucessão sem retirar totalmente do doador o uso econômico do patrimônio.
As regras tributárias sobre a instituição e a extinção do usufruto variam entre os Estados. Em São Paulo, a legislação prevê proporções específicas para o cálculo da nua-propriedade e do usufruto, mas a estrutura precisa ser analisada antes da assinatura da escritura.
Também podem ser avaliadas cláusulas de proteção patrimonial, como incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade e reversão. A aplicação e a validade de cada cláusula dependem das características da família e dos limites previstos na legislação civil.
A doação também pode gerar Imposto de Renda
O ITCMD não é o único tributo que precisa ser considerado.
O imóvel pode ser doado pelo mesmo valor registrado na declaração de Imposto de Renda do doador ou por valor superior. Quando a transferência ocorre por valor superior ao custo declarado, a diferença pode ser tratada como ganho de capital e ficar sujeita ao Imposto de Renda.
A Receita Federal esclarece que as alíquotas do ganho de capital também se aplicam à doação de bens realizada por valor superior ao constante na declaração do doador.
Por exemplo, se um imóvel está declarado por R$ 300 mil e é transferido por R$ 800 mil, poderá existir ganho de capital de R$ 500 mil para o doador.
Por outro lado, transferir pelo custo histórico pode fazer com que o beneficiário receba o imóvel com um valor de aquisição menor, o que poderá aumentar o ganho de capital em uma venda futura.
A escolha, portanto, exige uma simulação conjunta do ITCMD e do Imposto de Renda. Economizar em um tributo agora pode representar uma despesa maior no futuro.
Quais outros custos devem ser considerados?
Além dos impostos, a doação de um imóvel normalmente envolve:
- Escritura pública de doação;
- Emolumentos do tabelionato;
- Registro da escritura na matrícula do imóvel;
- Certidões e documentos;
- Avaliação do imóvel;
- Honorários jurídicos ou consultivos, quando necessários.
A escritura formaliza a doação, mas a transferência da propriedade imobiliária precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula. O processo também pode ser realizado eletronicamente por meio da plataforma e-Notariado, conforme os serviços disponibilizados pelos cartórios.
Antes de doar, faça estas perguntas
A antecipação da herança deve fazer parte de um planejamento completo. Antes de tomar a decisão, é importante avaliar:
- O doador continuará com renda e patrimônio suficientes para viver com segurança?
- O imóvel está livre de dívidas, financiamentos ou restrições?
- Todos os herdeiros necessários foram considerados?
- A doação respeita a parte do patrimônio que pode ser livremente transferida?
- Haverá reserva de usufruto?
- Qual é o valor de mercado correto do imóvel?
- Quanto será pago de ITCMD, Imposto de Renda, escritura e registro?
- Existe risco de conflito entre filhos, cônjuges ou demais familiares?
- A família terá recursos disponíveis para pagar os tributos e despesas?
- A doação realmente é mais adequada do que um testamento ou outra estrutura sucessória?
Antecipar a herança pode ser vantajoso, mas exige planejamento
O crescimento das doações mostra que o planejamento sucessório deixou de ser uma preocupação exclusiva de famílias com grandes fortunas. Proprietários de um único imóvel também estão buscando formas de organizar a transferência do patrimônio e reduzir dificuldades futuras.
Apesar disso, doar somente por medo de um possível aumento do ITCMD pode criar outros problemas.
A operação modifica a propriedade do bem, pode afetar a segurança financeira do doador, gerar custos imediatos e produzir consequências tributárias no futuro. A decisão deve considerar a legislação estadual, o valor real do patrimônio, a situação familiar e os objetivos de longo prazo.
Antes de assinar qualquer documento, o caminho mais seguro é simular os diferentes cenários. O melhor planejamento não é necessariamente aquele que paga menos imposto hoje, mas o que protege o patrimônio, preserva a autonomia do doador e evita conflitos entre os herdeiros.
Fonte de pesquisa: https://www.estadao.com.br/economia/doacao-imoveis-heranca-receio-mudanca-itcmd/