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Como as mudanças no sistema fiscal impactam incorporadoras, loteadoras e empresas de locação e alienação de imóveis
Com a aprovação da Reforma Tributária, o setor imobiliário entra em uma nova fase de adaptação. A complexidade tributária brasileira, tradicionalmente marcada pela sobreposição de tributos e regimes específicos, será substituída por um modelo mais simplificado e focado na unificação de tributos sobre o consumo, como o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Neste artigo, vamos abordar como essas mudanças impactam os principais modelos de operação do mercado imobiliário: incorporação imobiliária, loteamento, locação e alienação de imóveis.
1. Incorporação Imobiliária: impacto direto na tributação por regime de caixa
O setor de incorporação será fortemente afetado pela mudança na sistemática de apuração dos tributos, que hoje permite o regime de caixa em muitos casos. Com a Reforma, o novo modelo tende a exigir a apuração por competência, o que pode antecipar o pagamento de tributos antes mesmo da efetiva entrada do recurso no caixa da empresa — algo que pressiona o fluxo de caixa das incorporadoras.
Além disso, o fim dos regimes cumulativos pode gerar aumento da carga tributária para projetos em que não há possibilidade ampla de aproveitamento de créditos, como nos contratos com pessoa física.
Atenção: projetos com longo ciclo de execução e previsão de receita futura podem demandar um redesenho contábil e tributário urgente.
2. Loteamento: foco na desoneração de infraestrutura e créditos acumulados
No caso das loteadoras, a Reforma também traz desafios. Hoje, muitas empresas conseguem estruturar seus projetos aproveitando incentivos regionais e isenções sobre insumos de infraestrutura. No novo modelo, a uniformização das alíquotas e a vedação de benefícios fiscais setoriais podem reduzir significativamente esses ganhos.
Em contrapartida, o sistema de crédito amplo do IBS e CBS pode favorecer operações que envolvem contratação de terceiros para obras, pavimentação, redes elétricas e hidráulicas, desde que bem estruturadas.
3. Locação de Imóveis: possível neutralidade, mas com riscos no enquadramento
A locação, especialmente de imóveis residenciais, tende a ser neutra na Reforma Tributária, visto que a locação de bens não deve ser tributada pelo novo IVA dual (IBS/CBS). No entanto, ainda há debates sobre o tratamento de locações com serviços embutidos, como limpeza, portaria e manutenção, o que pode trazer risco de bitributação ou exigência de segregação clara das receitas.
Empresas patrimoniais e holdings imobiliárias devem revisar urgentemente seus contratos e estruturas de faturamento.
4. Alienação de Imóveis: tributação sobre ganho de capital e impacto sobre investidores
A venda de imóveis continuará sujeita ao ganho de capital, mas as mudanças no sistema podem afetar principalmente fundos imobiliários, incorporadoras com estoque e empresas que atuam com trading de imóveis.
Caso a venda seja caracterizada como atividade habitual, a receita pode ser tributada como prestação de serviço, incidindo IBS/CBS. Isso reforça a importância de uma classificação correta da atividade principal da empresa e dos tipos de operação.
Considerações Finais: prepare sua empresa com antecedência
A transição para o novo sistema será gradual, mas os impactos sobre o planejamento tributário, societário e operacional já começam a ser sentidos. Para empresas do setor imobiliário, o desafio será:
- Ajustar seus sistemas de apuração e faturamento
- Revisar contratos e classificações fiscais
- Estudar os impactos no fluxo de caixa e margens de lucro
- Aproveitar ao máximo o sistema de crédito tributário
Na Juscon, temos acompanhado de perto todas as movimentações da Reforma e estamos preparados para oferecer um planejamento tributário personalizado para empresas do setor imobiliário, com foco em segurança fiscal, eficiência operacional e compliance completo.
